תפריט
אישור עקרוני הנו מסמך רשמי שנותן הבנק, הכולל את סכום המשכנתא ותנאיה.
האישור הראשוני שניתן על ידי הבנק, הוא על סמך מסירת הצהרה ואמיתות נתוניו ופרטיו הפיננסיים של הלווה.
האישור העקרוני תקף לזמן מוגבל, (נכון להיום) ל- 3 חודשים (מועד שמירת הריביות תקף ל 24 שעות) ומותנה בהמצאת מסמכים המאמתים את הפרטים וההצהרה שנמסרו ע"י הלווה וכן מסירת מסמכי בטחונות הנדרשים ע"י הבנק.
לדוגמא: תעודת זהות וספח, תדפיס עו"ש עבור 3 חוד', ריכוז יתרות, לשכיר- תלושי שכר 3 חוד' אחרונים, לעצמאי- שומת מס אחרונה/ אישור רו"ח ומסמכים נוספים לפי סוג עסקת הרכישה של הלווה.
אובליגו הוא מינוח בנקאי, שפירושו התחייבות של הלקוח בין אם פרטי או עסקי.
באובליגו ניתן לראות מספרית את סך חבויותיו של הלווה הכוללים מסגרות עו"ש / חח"ד, שעבודים, ערבויות בנקאיות, הלוואות, מסגרות כרטיסי אשראי וכו.
הבנק מנהל מעקב אחר האובליגו של לקוחותיו ובוחן את התאמתן להכנסותיו, על מנת למנוע כשל בכושר ההחזר של הלווה העתידית.
כאשר נוטלים מס' הלוואות מאותו גוף, או במקביל מגופים שונים, נוצר מצב שההחזר החודשי גבוה, מה שיוצר פער תזרימי שבו ההוצאות גבוהות מההכנסות.
על כן, נדרש לבצע איחוד הלוואות, כלומר מרכזים את הסכום הכולל של כלל ההלוואות להלוואה אחת בריבית אטרקטיבית יותר ולטווח ארוך, על מנת להקטין את ההחזר החודשי.
הבנקים למשכנתאות נתונים לפיקוח ולרגולציה של בנק ישראל, אשר קובעים את אחוזי המימון בכל אחת מסוגי הלוואות המשכנתא.
אחוז המימון הוא החישוב של גובה המשכנתא שאנו נוטלים מהבנק ביחס לשווי הנכס שאנו רוכשים/ משעבדים לאחר הפחתת ההון העצמי שברשותנו.
המימון המקסימלי בהלוואות משכנתא:
ברכישת דירת מגורים ראשונה / יחידה – עד 75% מימון
ברכישת דירה שנייה/ להשקעה עד 50% מימון מכל אחד מהנכסים בניכוי יתרת הלוואות משכנתא קיימות.-
– משפרי דיור (לקוחות שטרם מכרו את דירת המגורים הקיימת ורכשו נכס שכוונתם להתגורר בו במקום הדירה הקיימת) – עד 70% מימון
– הלוואת משכנתא לכל מטרה – לשיפוצים / לאיחוד- סגירת הלוואות / וכו' – עד 50% מימון.
בעת נטילת משכנתא, מחייב הגוף המממן לבצע ביטוח חיים בגובה סכום ההלוואה וזאת על מנת שבמקרה בו הלווה נפטר, או לחילופין עקב נכות או תאונה אינו בר כושר החזר וחברת הביטוח תכסה את יתרת חוב המשכנתא, מה שמאפשר לבנק בטחון מהלווים.
עלות הפרמיה בביטוח הנ"ל יורדת בהתאם ליתרת המשכנתא שפוחתת עם השנים.
כמו כן, עלות ביטוח החיים לצעירים ללא בעיות רפואיות נמוך משמעותי, לעומת ביטוח חיים למבוגר. (במשכנתא פנסיונית לא נדרש ביטוח חיים).
בעת נטילת משכנתא, הנכס משמש כבטוחה להחזר המשכנתא לבנק ונועד לשמור הן על הבנק והן על הלווה.
במקרים בהם יפגע הנכס, תהיה ירידה בערכו. על כן לשם הבטחת ההשקעה של הבנק, שמא יפגע, קיים ביטוח נכס המכסה נזקי טבע, רעידות אדמה, פריצה, צנרת, התנגשות כלי רכב, התפוצצות/ התלקחות ועוד.
כאשר מבטחים את הנכס מבטחים את ערך הכינון שלו, משמע את עלות הקמת הנכס ללא מרכיב הקרקע.
תשלום ביטוח מבנה שלא כמו חיים, קבוע לאורך כל תקופת ההלוואה.
גרירה הנה פעולה שבה מעבירים את המשכנתא בתנאיה המקוריים ומחליפים את הבטוחה מהנכס הנמכר לנכס הנרכש.
טרם ביצוע פעולת הגרירה, נדרש לבחון את התנאים הבאים:
תנאי ההלוואה- שנתנו במקור, טובים יותר ממה שנקבל בתקופה הנוכחית בגין תנאי השוק.
קושי של הלווה בקבלת משכנתא חדשה, לכן מעדיף לגרור את הקיימת, גם אם תנאיה פחות טובים מהמוצע בשוק וזאת על מנת לא לאבדה.
*במקרים בהם לא נמצאה בטוחה תמורת הלוואה המשכנתא, הבנק יכול לאשר גרירת משכנתא לפיקדון.
כך הלווה ימשיך לשלם את המשכנתא, והפקדון ישמש כבטוחה זמנית עד שתמצא דירה לרכישה.
ב"שיפור דיור" ניתן לגרור את המשכנתא הקיימת לנכס הנרכש ולקחת משכנתא נוספת לשם השלמת הרכישה, בתנאי שאחוזי המימון של שתי המשכנתאות לא יעלו על 70% משוויו.
הוא מצב שבו ההוצאות גבוהות מההכנסות לתקופה ממושכת, כאשר ההפרש בין ההוצאות להכנסות, מייצג את סכום ההפסד.
כאשר משפחה מבזבזת יותר ממה שהיא מרוויחה הדבר נקרא אף "חסכון שלילי" (עודף הוצאות על הכנסות).
גרמושקה היא תוכנית הגשה שמתארת את תוכנית הבניה המבוקשת, עליה אחראי אדריכל ומוגשת לוועדה המקומית לתכנון ובניה וזאת לצורך קבלת היתר בניה.
כל בנייה שנעשית על מגרש מסוים מחויבת להתאים לתב"ע (תוכנית בניין עיר) של אותו המגרש ולא לחרוג מהמסוכם בה.
לאחר שהוועדה המקומית לתכנון ובניה, תבחן את הגרמושקה מול התבע ותוודא שאין חריגה מהמותר, יאושר היתר הבנייה.
כאשר רוצים לסלק משכנתא נדרש להוציא דו"ח יתרות לסילוק משכנתא, אשר מפרט את יתרת החוב שלנו מול הבנק.
הדו"ח מציג את היתרה הנוכחית והיתרה למקרה של פירעון מוקדם הכולל את העמלות התפעוליות וההיווניות, בדו"ח קיים פירוט המסלולים, ריבית על כל מסלול, יתרת תקופת ההלוואה וכו.
כיצד להוציא דו"ח יתרות לסילוק בכל אחד מהבנקים:
בנק מזרחי טפחות (אתר או במוקד)
באתר הבנק(לבעלי שם משתמש וסיסמא)-הלוואות ומשכנתאות- המשכנתא שלי- טפסים ואישורים- במסך שנפתח מורידים את הקובץ
או בטלפון 8860* – שלוחה 4 ולאחריה 3 לבקש לשלוח את הדו"ח במייל או בדואר.
בנק הפועלים (באתר או במוקד)
באתר הבנק(לבעלי שם משתמש וסיסמא)- הלוואות ומשכנתא- פעולות במשכנתא- הפקת דוחות- מקבלים קובץ לשמירה במחשב או להדפסה.
או בטלפון 2401*, מבקשים לשלוח את הדו"ח במייל או בדואר.
בנק לאומי (באתר או במוקד)
באתר הבנק (לבעלי שם משתמש וסיסמא)- הלוואות ומשכנתאות- מסמכי משכנתא- הזמנת מסמכי משכנתא- בוחרים במסמך "אישור יתרות לסילוק" המסמך יגיע לתיבת ההודעות באזור האישי
או בטלפון ב3200*, מבקשים לשלוח את הדו"ח במייל או בדואר.
בנק דיסקונט (באתר או במוקד)
באתר הבנק (לבעלי שם משתמש וסיסמא)- חשבונות פרטיים- משכנתאות- קוד משתמש וסיסמא- פירוט משכנתא מלא כולל דוח יתרה לסילוק- מקבלים קובץ לשמירה במחשב או להדפסה
או בטלפון 2009* מבקשים לשלוח את הדו"ח במייל או בדואר.
בנק מרכנתיל (באתר או במוקד)
באתר (לבעלי שם משתמש וסיסמא)- חשבונות פרטיים- משכנתאות- קוד משתמש וסיסמא- פירוט משכנתא מלא כולל דוח יתרה לסילוק- מקבלים דו"ח לשמירה במחשב או להדפסה
או בטלפון 2009* (דרך המוקד של דיסקונט), מבקשים לשלוח את הדו"ח במייל או בדואר.
בנק איגוד (במוקד)
ניתן רק באמצעות המוקד הטלפוני ב- 03-6251009 לקבל את הדו"ח.
בנק ירושלים (במוקד)
ניתן רק באמצעות המוקד הטלפוני 5725* לקבל את הדו"ח.
בנק הבינלאומי (במוקד)
ניתן רק באמצעות המוקד הטלפוני ב1-700-700-185 לקבל את הדו"ח.
בנק מס"ד (במוקד)
ניתן רק באמצעות המוקד הטלפוני 3533* לקבל את הדו"ח.
בנק אוצר החייל(במוקד)
ניתן רק באמצעות המוקד הטלפוני ב3360* לקבל את הדו"ח.
בנק פאג"י (במוקד)
ניתן רק באמצעות המוקד הטלפוני 1-700-700-185 לקבל את הדו"ח.
הקצאת הון היא מדד נוסף שישפיע על הריבית שנקבל מהבנק עבור המשכנתא והוא כפוף להוראות הרגולציה של בנק ישראל.
בנק ישראל קובע כמה כסף צריך הבנק להקצות כבטחונות, בעבור כספי המשכנתא שהוא מלווה ללקוח עד תום תקופת הלוואתו.
הסכום אותו הבנק נדרש להקצות הוא נגזרת של אחוז המימון של המשכנתא המבוקשת והוא מתומחר בהתאם "להפסד של הבנק", מאחר והבנק לא יוכל להשתמש בכסף המוקצה לאורך כל חיי הלוואת הלקוח.
ככל שאחוז המימון גבוה , כך הקצאת ההון של הבנק גבוהה יותר.
משכנתא לדיור עד 45%- הקצאת הון של 35%
משכנתא לדיור 60%-46%- הקצאת הון 50%
משכנתא לדיור 61%-75%- הקצאת הון 75%
משכנתא לכל מטרה- הקצאת הון 75%
לוח סילוקין מסוג גרייס מתחלק לשניים
גרייס חלקי– בו הלווה ישלם רק את הריבית על קרן ההלוואה.
גרייס מלא– בו הלווה לא ישלם כלל (לא את הקרן ולא את הריבית), אך תתווסף לו ריבית דה ריבית
הלוואת גרייס, מתאימה ללווים שרכשו נכס מקבלן ובתקופה זו מתגוררים בשכירות ואין באפשרותם לשלם במקביל לתשלום השכירות את תשלום המשכנתא עבור הנכס שנרכש.
ברוב הבנקים נהוג לאפשר את הגרייס לתקופה של שנתיים עד שלוש וניתן לקחת אותו בכל אחד ממסלולי המשכנתא השונים, למעט במענק לזוגות צעירים, במענק מותנה למימון דירה בתוכניות "דירה בהנחה" ולמענק ממשרד הבינוי והשיכון.
בעת רכישה דירה מקבלן בפרויקט מלווה, הבנק המלווה מחויב בפנינו, שתושלם הבניה או להשיב את כספינו במצב שלא תתאפשר השלמת בניה מכל סיבה שהיא.
הבנק המלווה, הוא שמקבל את כספינו באמצעות שוברי תשלום ומשחרר לקבלן לפי התקדמות בנייתו.
במקרה בו נוטלים הלווים משכנתא, בבנק אחר מזה שמלווה את הפרויקט, אז יבקש הבנק שמממן הסבת ערבות לטובת הדירה הנרכשת, משמעות המסמך הוא שלאחר שהבנק ישלם לקבלן את הכסף ואנו נקבל את הערבות על שמנו, הערבות תוסב ותהיה שייכת למעשה לבנק שנתן לנו את המשכנתא.
הפטר הוא מסמך המתקבל מטעם בית משפט המחוזי, המעיד על סיום הליך פשיטת רגל וחדלות פרעון,
כולל מחיקת יתרת חובותיהם של החייבים שלא נפרעו ומעניק להם אפשרות לפתוח דף חדש מבחינה כלכלית.
הערת אזהרה היא פעולה משפטית המבוצעת בלשכת רישום המקרקעין(טאבו) ומעידה על התחייבותו בכתב של בעל הזכויות במקרקעין לבצע בהם עסקה או להתחייב לא לבצע עסקה בין אם מדובר בנכס למגורים, נכס מסחרי, קרקע וכד'.
לכן, בעת רכישת נכס מכל סוג שהוא נדרש לבצע בטאבו רישום הערת אזהרה, על מנת להזהיר את המתעניין בנכס, בכך שקיימת התחייבות מצד בעל הזכויות בו לעשות בהם עסקה או להימנע מכך וזאת באמצעות עיון בנסח הטאבו הפתוח לציבור בכללותו.
הבנק אשר ממנו נלקחת המשכנתא, דורש התחייבות לרישום משכנתא, לפיה עם רישום זכויות הבעלות/חכירה בלשכת רישום המקרקעין על שם הלווים, תרשם משכנתא לטובת הבנק עד לסילוק מלא של המשכנתא.
הבנק מחשב את ההכנסה הפנויה של הלווה, על ידי כך שהוא מנכה מההכנסה נטו את ההתחייבויות הקבועות, ארוכות טווח, אשר עולות על 18 חוד'
לדוגמא: החזרי הלוואות, תשלום מזונות, הסדרי חוב, וכדומה. ולאחר ההפחתה ניתן לגזור את כושר החזרו של הלווה.
הון עצמי הוא סך כל הכספים שהלווה צבר ממקורות עצמיים, בין אם כספים שחסך במקומות שונים, בסיוע של בני משפחתו וכו', לשם מימון עסקת רכישה.
כאשר בכל סוג עסקה הלווה נדרש לאחוז הון עצמי מינימלי שונה.
לדוגמא: ברכישת דירת מגורים ראשונה, יידרש הון מינימלי של 25%, בעוד שלדירה שניה לצורך השקעה יידרש 50% הון עצמי וכד'.
במקרים של בניה עצמית (חריגות מהמתוכנן), רכישה מקבלן (מדד תשומות הבניה) וכו', בהם לא כל העלויות צפויות וידועות מראש, נדרש לעשות שימוש מושכל בהון העצמי.
המנהל האזרחי הוא גוף מטעם מדינת ישראל, אשר מנהל את הרישום וכן הפעילות האזרחית בשטחים
הכבושים על ידה ושטרם החילה עליהם את סדרי השיפוט והמנהל עליהם כגון יהודה ושומרון (יו"ש)
חברה משכנת היא גוף רישום זמני, מטעם הקבלן.
החברה הנ"ל, מתחייבת לנהל את הרישומים לפי קריטריונים מוסכמים, אחראית על רישום זכויות רוכשי
הדירות עד להעברתם לרישום מסודר בטאבו ובכך מאפשרת לבנקים להסתמך על התחייבותה לרישום
המשכנתא כתנאי להעמדת המימון הנדרש.
ברכישת דירה חדשה מקבלן, נקבעים מועדי התשלום במסגרת חוזה שנחתם.
התשלומים הנם צמודים למדד תשומות הבניה, אשר מצטברים על החלק שטרם שולם ע"י הלקוח.
לשם חסכון בתשלומי מדד תשומות הבניה, אשר מצטברים על החלק, אשר לא שולם ע"י הלקוח, יש הנוהגים להקדים תשלום חלקי או מלא עבור יתרת ההתחייבות לדירה שנרכשה בעיקר בפרויקטים מלווים שבו קיים ערבות חוק מכר.
השבחת נכס, היא כל פעולה (שיפוץ, תב"ע חדשה, הרחבה,
פיתוח עירוני וכו) אשר מטרתה להעלות את שוויו של נכס מכל סוג בשוק.
הלשכה הנ"ל, היא יחידה במשרד ראש הממשלה ומטרתה איסוף, ניתוח, עיבוד ופרסום מידע סטטיסטי אודות מדינת ישראל עבור מקבלי ההחלטות וכן ניתנת כשירות לציבור.
כחלק מתפקידו הנו פרסום נתונים כלכליים חשובים כגון מדד המחירים לצרכן, מדד תשומות הבניה, אינפלציה וכו.
בלוח סילוקין מסוג בלון, פירעון המלא של ההלוואה יבוצע בתום בתקופה ובתשלום אחד.
קיימים שני סוגים להלוואת בלון:
בלון חלקי – הלווה משלם מידי חודש את הריבית על ההלוואה ואת הקרן ישלם בתשלום אחד בתום התקופה.
בלון מלא – הלווה משלם הן את הקרן והן את הריבית על כל התקופה ביום פירעון ההלוואה.
בהלוואת בלון הבנק ידרוש בטחונות לפירעון ההלוואה בתום התקופה, כמו כן מסלול הבלון המלא, הוא היקר ביותר, מאחר והלקוח משלם ריבית דריבית על ההלוואה, אך מתאים למשקיעים וכו.
חיווי אשראי היא מערכת נתוני אשראי, אשר מנהל אותה בנק ישראל ותפקידה לאסוף נתונים ולבדוק את התנהלותו הפיננסית בחשבון הבנק של כל אזרח בישראל,
מבחינת התאמה וניצול מסגרות עו"ש, חח"ד, כ"א, חריגות, החזרי צקים, עמידה בהלוואות, פיקדונות וכו'.
מערכת החיווי מדרגת את התנהלות הלקוח בציון מספרי שנע בין 0 ל- 1000, כאשר 1000 הוא דירוג מצוין. הדירוג המספרי קובע את רמת הסיכון של הלווה בהתאם להתנהלותו הפיננסית לאורך השנים.
כאשר לקוח מגיש בקשה למשכנתא, הבנק מיד בודק את חיווי האשראי לכלל הלווים בהלוואה, כאשר ציון החיווי משפיע על גובה הריבית.
טאבו היא לשכת רישום מקרקעין, מטעם משרד המשפטים. זהו הגורם האחראי ומנהל פנקס של
בעלויות, חכירות, שעבודים עיקולים, הערות אזהרה וכו', במקרקעין ומעיד על זכויותיהם של הבעלים
והחוכרים בנכסים.
הטאבו נחשב לבטוחה העדיפה על הגוף המממן.
טאבו ירדני הוא רשם, אשר מנהל את רישום הזכויות של הנכסים במקרקעין, כאשר מדובר בנכסים שנמצאים מעבר לקו הירוק.
אחוז התשלום החודשי של החזר המשכנתא שנגזרת מהכנסתם הפנויה של הלווים.
למרות שבנק ישראל קבע שיחס ההחזר המקסימלי 50%,הבנקים למשכנתאות מגבילים עד 40% וזאת בגין הקצאת ההון של 100% עבורם.
ליווי בנקאי משמעותו, שלקבלן/ יזם, קיים מימון מלא לבנייה מהבנק או מכל גוף פיננסי. הבנק מעמיד את ההלוואה לקבלן/ יזם ובתמורה משעבד הקרקע לבנק כבטוחה.
כאשר הלקוח רוכש את דירה מהקבלן/ יזם, הלקוחות מפקידים את כספם בחשבון ייעודי לפרויקט בבנק המלווה באמצעות שוברים ולא בחשבון הקבלן. ומקבלים מהבנק ערבות בנקאית בגובה הסכום שהפקידו.
הבנק ממנה מפקח מטעמו, אשר מפקח על שלבי הבניה ובהתאם לכך משחרר כספים מחשבון הפרויקט, כך כספי הרוכשים מובטחים ובמקרה של כשל כגון פשיטת רגל של הקבלן, ישתמש הבנק בכספי הרוכשים המופקדים, למציאת קבלן חלופי שיסיים את הפרויקט.
מאחר והכספים מובטחים בפרויקט מלווה, ניתן להקדים תשלום ע"מ לחסוך את ההצמדה למדד תשומות הבניה.
בעת מסירת הדירות בתום בנייתן וקבלת טופס 4, הרוכשים מחזירים את הערבויות לקבלן/ יזם והבנק מסיר את השעבוד על הנכס לשם ביצוע רישומן על הדיירים.
* כאשר לא קיים ליווי בנקאי, כספי הרוכשים ישוחררו לפי קצב התקדמות הבניה ובהתאם לאישורים חתומים.
לוח סילוקין הוא טבלה שמפרטת את נתוני ההלוואה הבאים: מסלולים, תנאים, ריביות, תקופות, החזרים חודשיים ע"ח קרן, ריבית, החזר חודשי כולל וכו.
בעת שינוי באחד ממרכיבי ההלוואה משתנה ריבית/ מדד, יחושב לוח הסילוקין מחדש ובתום תקופת ההלוואה, יתרת התשלום בלוח הנ"ל תהיה.
סוגי לוחות סילוקין בהלוואת משכנתא הם: לוח סילוקין מסוג שפיצר, קרן שווה, גרייס(חלקי או מלא) ומסוג בלון.
שוק המשכנתאות כולל את הבנקים הכפופים לרגולציה של בנק ישראל, אך פרט לבנקים ישנן חברות מימון חוץ בנקאיות הכוללות את חברות הביטוח הגדולות וכן חברות פיננסים והשקעות ציבוריות ומסודרות.
מאחר וחברות הביטוח וחברות הפיננסיים וההשקעות, אינן כפופות לרגולציה של בנק ישראל, יש באפשרותן לתת בעת רכישת נכס אחוזי מימון גבוהים מ75%, (עד 90% נכון להיום). כמו כן באפשרותם לאפשר רכישת נכס להשקעה, בתמורה לשעבוד הקיים ומעבר לכך, גופי מימון חוץ בנקאיים, מוכנות לתת ללווים עם היסטוריית אשראי לא תקינה ומסורבי בנק מימון להלוואת משכנתא.
החיסרון במשכנתא חוץ בנקאית, היא עלות הכסף, שמתבטא בריביות גבוהות, אך בהעדר פתרון מימוני עולה לעיתים חשיבות אלטרנטיבה זאת על מחירו.
משתנה לא צמודה, היא הלוואה בריבית קבועה אשר משתנה לפי מנגנון השינוי שנקבע מראש, למשל כל 5 שנים.
משתנה צמודה למדד, היא הלוואה שיתרת הקרן בהלוואה צמודה למדד המחירים לצרכן וחשפוה לשינויים מידי חודש.
זוהי הלוואה בריבית משתנה והיא מבוססת על שינוי בשערי המט"ח וריבית הלייבור.
שינוי בשערי המט"ח היציגים (דולר/ אירו) ישפיע על הקרן(עליה/ ירידה), כאשר השינוי הנו יומי. והריבית משתנה כל 3-6 חוד' לפי שינוי הלייבור.
את ההלוואה הנ"ל, ניתן לפרוע בכל עת, ללא עמלת פרעון מוקדם.
משכנתא פנסיונית מיועדת לבני הגיל השלישי, משמע מגיל 60 ומעלה, כאשר היא ניתנת ע"י בנק ירושלים, מזרחי טפחות וע"י חברות הביטוח השונות.
ההלוואה ניתנת כנגד שעבוד נכס למטרות שונות כגון: סיוע לילדים, שיפור רמת חיים של הלווה, כאשר הפנסיה שלו נמוכה, כיסוי הלוואות, לרכישת נכס נוסף, שיפוץ, הוצאות רפואיות, מימון דיור מוגן וכו'.
סכום המשכנתא ניתן כסכום חד פעמי או כקצבה חודשית לפי בחירת הלווה.
אחוז המימון נקבע לפי גיל הלווה ומתוך שווי הנכס הקיים, כאשר ככל שגיל הלווה עולה, כך הלוואה גבוהה יותר. (קיימת טבלה בחברות הביטוח אודות אחוזי המימון ביחס לגיל הלווה).
בהלוואה מסוג זה, לא נדרש ביטוח חיים או הוכחת כושר החזר, כמו כן, ניתן לבחור במסלולי החזר מלא, הלוואת בלון וכו', כאשר בעת הלוואת בלון מלא יורשי הנכס יפרעו את ההלוואה עד שנה מיום פטירת הלווה.
מדד המייצג את ה"אינפלציה" בתחום הבנייה.
המדד מתפסם מידי 15 בחודש, עבור החודש הקודם (כמו מדד המחירים לצרכן) ובודק את השינוי שחל בהוצאות הדרושות למימון הסל הקבוע מבחינת עלות חומרים,(כגון בטון, ברזל, מלט וכו), שירותים ומוצרים המשמשים לבניית בתי מגורים ומייצגים את הרכב הוצאות הבנייה של קבלנים וקבלני משנה.
ההשפעה של מדד תשומות הבניה, היא על יתרת קרן החוב של הרוכש לקבלן וכאשר תהיה עלייה במדד, יתרת החוב תעלה. לכן בבנייה עצמית או ברכישה מקבלן יש לקחת בחשבון זאת, כי מדד תשומות בנייה נחשב לעלויות נלוות, שהבנק אינו מוכן לשאת בהם.
משכנתא היא הלוואה ארוכת טווח (עד 30 שנה או עד גיל 75),אשר ניתנת כנגד שעבוד של נכס נדלן.
החזר המשכנתא מובטח לגורם המממן, ע"י כך שהנכס משועבד לו.
מסלולי המשכנתא מתחלקים למעשה לשתי קבוצות עיקריות
מסלול ראשון הוא הלוואות בריבית קבועה– כשמו כן הוא, לאורך חיי ההלוואה, הריבית תישאר קבועה, כל עוד לא שונו תנאי ההלוואה ע"י הלווה. .
מסלול שני הוא הלוואות בריבית משתנה-במסלול זה הריבית משתנה אחת לתקופה שנקבעת בכפוף להסכם עפ"י מנגנון ידוע ומסוכם מראש.
שני המסלולים הללו קבועה ומשתנה יכולים להיות צמודים למדד המחירים לצרכן, לפי החלטת הלווה בהתאם למוסכם ולנחתם עם הבנק. .
משכנתא בדרגה ראשונה, היא שעבוד של נושה אחד במקרקעין.
דרגה ראשונה מעניקה לגוף המלווה את הבטוחה הטובה ביותר, שכן הנכס ישמש ערבון לגוף המממן לקבלת כספו בעת מימוש במידה והלווה לא יפרע את חבויותיו כלפיו.
מחזור משכנתא היא פעולה של לקיחת משכנתא חדשה, אשר מסלקת את הקיימת, כאשר מטרתה העיקרית היא לשיפור תנאי ההחזר למצב כלכלי משתנה כגון: קיצור תקופה, הקטנת החזר חודשי וכו.
משכנתא לכל מטרה, ניתנת כנגד שעבוד נכס קיים, הכספים עוברים בד"כ ישירות לחשבון הלווה והריביות תהיינה מעט יותר גבוהות מהלוואה לרכישת נכס.
הלוואה לכל מטרה נלקחת לשימושים מגוונים, כגון: איחוד הלוואות, סיוע או מתנה לבן משפחה, רכישת רכב, השקעות וכו'.
מימון מקסימלי שנותן הבנק להלוואה מסוג זה הוא עד לגובה של 50% משווי הנכס המשועבד לאחר ניכוי המשכנתא הקיימת, לעומת חברות מימון חוץ בנקאיות שאחוזי המימון גבוהים יותר.
משכנתא מדרגה שניה היא כאשר אנו רוצים לקחת משכנתא נוספת, מעבר לזו שלקחנו (לדוגמא בנק פועלים) ונבקש את המשכנתא הנוספת מגוף מימון (לדוגמא חברת ביטוח) אחר מזה שלקחנו במקור.
גוף המימון הנוסף, יצטרך להירשם כמשכנתא בדרגה שנייה בנכס, היות והנכס משועבד בדרגה ראשונה לגוף קודם. כמובן שנדרשת הסכמה משפטית של הגוף המממן הראשון.
דרגה שניה היא שתקבע את סדר הנושים, במקרה בו הלווה לא יעמוד בהתחייבויותיו ויידרש לממש את הנכס ע"י נותני ההלוואה והיא ניתנת במקרים הבאים:
הלוואת לכל מטרה כנגד נכס קיים, שיפוץ נכס קיים, מחזור לשיפור תנאים מבנק קיים לאחר וכו'.
מערכת נתוני האשראי, הוקמה ע"י בנק ישראל ב2016, ונכנסה לתוקף ב12.04.2019, המערכת אוספת נתונים ומספקת דו"ח לגבי התחייבויות האשראי ופירעונן של כלל אזרחי ותושבי ישראל.
המערכת מאפשרת לנותני האשראי כולל בנקים, גישה לנתוני האשראי של הלקוח לצורך בחינה ומתן אשראי, כמובן בידיעתו ובהסכמתו.
כמו כן, המערכת מאפשרת ללקוח להנפיק דו"ח ריכוז נתונים אישי (בקפטן קרדיט בחינם אחת לשנה), הכולל את נתוני האשראי שלו השמורים במאגר ובאמצעותו לבחון את התנהלותו הפיננסית ולנהל מו"מ על תנאי האשראי שלו.
איסוף המידע ע"י בנק ישראל, הנו מגופים שונים הנותנים אשראים בנקאיים וחוץ בנקאיים ומרשויות המדינה(כונס, הוצל"פ, מדור חשבונות מוגבלים בבנק ישראל), על מנת להעריך את הסיכוי שהלקוח יעמוד בפירעון האשראי שינתן לו ולתמחר אותה בהתאם.
כאשר הלקוח מבקש אשראי, הבנק רשאי לפנות למערכת נתוני אשראי באמצעות לשכות האשראי שמציעות לבנקים את שני השירותים הבאים:
חיווי אשראי– מחייב את יידוע ואישור הלקוח והוא נותן אינדיקציה לעמידה/ אי עמידת לקוח בפירעון חבויותיו
ציון התנהלותו הפיננסית של הלווה (חיווי אשראי) נע בין 0 ל- 1000 וכל לקוח יכול לבדוק את ציונו באמצעות מערכת "קפטן קרדיט" ולהפיק באמצעותו דו"ח חינם אחת לשנה.
דוח אשראי– מחייב את הסכמה וחתימת לקוח על טופס ייעודי, הדוח שמתקבל על התנהלותו הפיננסית של הלקוח מורחב יותר.
מדד המחירים לצרכן הוא מדד יוקר המחיה ואחד המדדים הנפוצים, אשר מודדים את האינפלציה במשק.
המדד הוא כלי מדידה סטטיסטי שנמדד ע"י הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ומתפרסם בכל 15 בחודש ומתייחס לחודש הקודם לו.
מטרתו לבחון את שינוי מחירי המוצרים והשירותים שהצרכנים קונים ומשקף את השינויים במחיר הצריכה של המשפחות.
המדד מורכב ממוצרי מזון, דיור, תחבורה, ריהוט, ביגוד, בריאות, חינוך, תיירות, תרבות פנאי וכו'.
כאשר לקוח נוטל הלוואת משכנתא, אשר צמודה למדד המחירים לצרכן, בעת עליית המדד יתרת קרן ההלוואה עולה, כאשר לעיתים יכולה להיות גבוה מהקרן המקורית או לחילופין בירידת המדד, יתרת הקרן תפחת.
הצמדת ההלוואה למדד היא לשם שמירת ערכה הריאלי של הכסף עבור הגוף המממן, אך בעת נטילתה נדרש להבין את הסיכונים הכרוכים בה ושימושה צריך להיות מושכל.
נוטריון הוא עורך דין שבמסגרת הסמכתו יכול לאשר, להעיד, לאמת ולערוך מסמכים משפטיים לפי מקרים שמעוגנים בחוק.
חתימת הנוטריון מהווה בפני בית המשפט, אישור למקוריות המסמך, לזהותו של החותם על המסמך ולעובדה שהמסמך נחתם מרצונו הטוב והחופשי של החותם.
מתוקף סמכותו, ממלא הנוטריון את התפקידים הבאים:
-אימות חתימה
-אישור אמיתות ייפוי כח
– אישור העתק של מסמך
-תרגום נוטריוני
-אימות הסכמי ממון.
נסח טאבו הוא "תעודת הזהות" של נכס במקרקעין, כאשר הנסח מופק ע"י לשכת רישום המקרקעין בטאבו בתשלום והנו מידע ציבורי.
הנסח לאיתור הנכס כולל בתוכו
– גוש, חלקה ותת חלקה
פרטי בעלי הנכס-
גודל הנכס, חלקים המוצמדים לו כגון: חצר, גג, מחסן, חניה וכו.-
-סוג הנכס- בית פרטי, דירה, מבנה מסחרי כחנות וכו'.
-סוג העסקה- מכר, חכירה, העברה ללא תמורה וכו.
-פירוט הערות אזהרה, בעלות על הנכס.
משכנתא/ שעבודים או עיקולים שמוטלים על הנכס.-
סוגי הנסחים:
-נסח טאבו רגיל- מידע אודות נכס ספציפי הכולל גוש, חלקה ותת חלקה.
-נסח טאבו מרוכז- כולל את המידע על כלל הדירות בבניין משותף, (אם רוצים להפיק נסח טאבו לדירה ספציפית נדרש להצטייד בגוש, חלקה ובתת חלקה).
נסח טאבו היסטורי- יכלול את המידע לגבי כלל היסטוריית הבעלים באותו נכס ספציפי מיום רישום הנכס ועד היום.
נכס מניב הוא נכס שבנוסף לערך ההוני שלו, נרכש במטרה לייצר הכנסה פאסיבית מדמי השכירות שיתקבלו בגינו.
נכס מניב מתייחס בעיקר לנכסי נדל"ן למגורים (השקעה סולידית), לעומת השקעה למטרות מסחר, תעשייה, משרדים וכו' (השקעה בסיכון גבוה).
נחלה היא הכוללת בתוכה מגורים ומשק חקלאי, בתוך ישוב אשר מאורגן באגודה חקלאית שיתופית או מחוצה לו.
גודל הנחלה נקבעה ע"י שר החקלאות בהתייעצות עם מנהל התכנון והוחכרה ללקוח בתנאים הנהוגים במנהל.
ראשי התיבות של נדל"ן הם נכסי דלא ניידי הלקוח מהארמית שמשמעותו מקרקעין, נכסים שאינם ניידים, כגון:
בתים, דירות, מפעלים, בנייני משרדים, בתי עסק, קרקעות וכו.
המקרקעין כולל כל דבר המחובר לקרקע חיבור של קבע ולפי הגדרות מסוימות אחרות נכללים לעיתים גם חיבורים זמניים.
הבעלות על המקרקעין חלה גם מתחת וגם מעל לפני הקרקע, למעט מעבר אווירי מעל הקרקע.
זהו כלי שנועד לסייע לנו בבדיקות כדאיות כלכלית בכניסתנו לשוק מסוים שאליו נרצה להיכנס וזאת לאחר שחקרנו ולמדנו אותו.
לדוגמא: סקר בין בנקים או גופי מימון חוץ בנקאיים בעת נטילת משכנתא.
במעמד פירעון/ סילוק הלווה בין אם באופן חלקי או מלא, נדרש לשלם לבנק המלווה עמלה, אשר מורכבת מרכיבים שונים ונקבעת על פי המסלול שנלקח.
מטרת גביית העמלה, היא לשם פיצוי הבנק בגין ההפסד שנגרם לו כתוצאה מהפרעון המוקדם.
העמלות אשר נגבות הן: עמלת אי הודעה מוקדמת, עמלה תפעולית, עמלת היוון ועמלת ממוצע המדד.
זוהי עמלה שנגבית בשיעור של 0.1% מהסכום שנפרע, במידה והלווה לא מסר לבנק הודעה מוקדמת על כוונתו לפרוע את ההלוואה 10 ימים לפחות לפני יום הפירעון, אך לא יותר מ45 יום לפני יום הפירעון.
עמלה תפעולית נכון ליום פרסום המדריך הנה 60 ₪, אך היא מתעדכנת מפעם לפעם בתעריפון סניף הבנק/ או באתר האינטרנט שלו.
עמלת היוון היא העמלה המשמעותית והיקרה עבור הלווה, שכן במעמד חתימת חוזה ההלוואה, הבנק מעמיד הלוואה בריבית מסוימת תוך שקלול עלויות מימון וחישוב הרווחים הצפויים משלומי הריבית העתידית.
כאשר הלקוח פורע את ההלוואה, טרם המועד הנקבע בלוח הסילוקין עלול להיווצר לבנק הפסד בהפרש בין הריבית הנקובה בהלוואה לבין הריבית הממוצעת בשוק במועד הפירעון ובכדי למנוע את ההפסד, מטיל הבנק על הלקוח עמלת פיצוי על ההפסד.
עמלת ההיוון משולמת על יתרת התקופה- בחודשים עד לנק' שינויה של הריבית המשתנה או עד תום התקופה בריביות קבועות שבהן אין נק' שינוי בתקופת ההלוואה.
ערב משלם הוא ערב 100% בהלוואה, חייב להיות מדרגה ראשונה (אבא, אמא, אחים, אחיות, וילדים) ונדרש בתשלום חודשי ולא פחות מ20% מגובה ההחזר החודשי בהלוואה.
במקרה של ערב תומך רק 50% מהכנסתו הפנויה נלקחת בחשבון וממנה מחושב יחס החזר בהלוואה.
מתי הבנק דורש ערב משלם בהלוואה?
– כשהוותק התעסוקתי של הלווה פחות משנה, או כשאין רצף תעסוקתי בעת החלפת מקום עבודה.
– כשההתנהלות הפיננסית של הלקוח אינה תקינה
– כשכושר ההחזר של הלווה נמוך ביחס להלוואה מבוקשת.
בעת שינוי הלווים במקרים הנ"ל, ניתן להסיר את הערב המשלם.-
בהלוואה צמודה למחירים לצרכן, אילו הלווה מבצע פירעון בין 1 ל-15 בחודש, יהיה עליו לשאת בעמלה בשיעור של מחצית העלייה הממוצעת במדד ב- 12 החודשים האחרונים.
בהלוואה שנתנה במט"ח או צמודה לשער של מט"ח, כאשר הלווה לא מסר בכתב הודעה מוקדמת של 2 ימי עסקים לפחות על כוונתו לבצע פירעון מוקדם, יהיה עליו לשאת בעמלה בגובה הפרשי השער שמחושב על ההפרש בין שער המטבע ביום בו בוצע הפירעון המוקדם בהלוואה לבין השער שיהיה ידוע שני ימי עסקים לאחר מכן.
ערבות חוק מכר היא למעשה מנגנון שמבטיח את השקעתם של הרוכשים.
הבנק מעניק לרוכשי הדירות ערבות ולפיה במידה והקבלן לא ימסור לרוכשים את הדירה מסיבות כלכליות, מרמה וכו, הבנק
יהיה ערב לכך שהקבלן ישיב לרוכשים את הכספים ששלמו לו.
במסגרת הערבות, ניתן לשלם לקבלן במעמד החתימה 7% מגובה העסקה, כאשר התשלום ישמר אצל נוטריון.
פרויקט מחיר למשתכן הוא תוכנית הדגל הממשלתית שהוביל שר האוצר דאז עם משרד הבינוי והשיכון ורשות מקרקעי ישראל, כאשר מטרתה היא לסייע בהורדת מחיר הדיור ובאמצעות הגרלה לאפשר למחוסרי הדיור ובפרט לזוגות צעירים העומדים בתנאי התוכנית לקבל משכנתא באחוז מימון גבוה של 90%.
בפרויקט זה להבדיל ממשכנתא רגילה התנאים הפוכים, אחוז המימון הבנקאי עומד על 75%, אך הנכס מחושב לפי שווי השמאות הגבוה ולא ממחיר הרכישה שנמוך משמעותית, לכן בפועל ניתן לקבל במקרים מסוימים 90% מימון, כמו כן ההון העצמי המינימלי הנדרש הוא 100 אש"ח והשווי המקסימלי לחישוב הנכס הוא 1.8 מ'.
פרי פסו הנו רישום שעבוד על נכס בעבור שני נושים, המשעבדים בדרגה שווה.
הפרי פסו, אינו מאפשר עדיפות של נושה אחד על פני האחר, אלא מעניק להם מעמד שווה.
ריבית הפריים, היא ריבית הבסיס של בנק ישראל ואליה נוסף מרווח בנקאי קבוע של 1.5%.
הלוואה צמודה לריבית הפריים, כפופה לשינויים החלים בו. כאשר ריבית הפריים יכולה להשתנות 8 פעמים בשנה בכפוף להחלטה של בנק ישראל.
תכיפות השינוי היא בריבית הבסיס, כאשר המרווח נותר קבוע לאורך חיי ההלוואה.
לפי הוראות בנק ישראל בעת לקיחת משכנתא, עד 2/3 מגובה ההלוואה ניתן לקבל בריבית הפריים.
הריבית בהלוואה קבועה ואינה משתנה לאורך כל חיי ההלוואה אך יתרת הקרן צמודה למדד המחירים לצרכן וחשופה לשינויים מידי חודש, מה שיכול להגדיל את הסך הכולל של ההלוואה.
לפי הנחיותיו של בנק ישראל, בעת לקיחת משכנתא 1/3 מגובה ההלוואה חייב להיות במסלול של ריבית קבועה בין אם צמודה או לא צמודה למדד המחירים לצרכן.
זהו לוח סילוקין מסוג קרן שווה, כאשר מה שמאפיין אותו שההחזר על חשבון הקרן קבוע לאורך כל חיי ההלוואה וההחזר ע"ח הריבית יורד לאורך התקופה(כי היא מתבססת על יתרת קרן ההלוואה), כך שההחזר החודשי הולך ופוחת לאורך הזמן, אך ההחזר ההתחלתי גבוה ביחס לשפיצר ואינו מתאים לכל אחד.
בכל הלוואת משכנתא, למעט דירה חדשה מקבלן המלווה ע"י הבנק שאינו מחיר למשתכן, הבנק דורש לבצע שמאות לשם הערכת שווי הנכס ובדיקת התקינות התכנונית והמשפטית של הנכס שבגינו מבוקשת משכנתא.
במקרה הנ"ל של רכישת דירה חדשה מקבלן בליווי בנקאי, מחיר חוזה הרכישה הוא שקובע את שווי הנכס לטובת מימון והוא היחידי שפטור מביצוע שמאות.
לטובת השמאות, מקבלים מהבנק המלווה טופס הפניה בעלות מסובסדת להערכת שמאי, עם מס' שמאים הכולל פרטי התקשרות עימם ומתוכם ניתן לבחור שמאי אחד ושווי המימון הבנקאי הוא חוזה רכישה או הערכת שמאי הנמוך מביניהם.
רשם החברות מנהל את רישום משכונם של נכסים שונים כגון נדלן, רכבים וכו'.
מטרת המשכון היא להתריע בפני צד ג' על קיומן של עיקולים, חבויות וכו' וכן להבטיח לנושה את פירעון חבות הלווה.
ושטח הדירה והבניין.
ביצוע הרישום מקנה לכל דירה את תת החלקה שלה, מה שמקל על זיהוי בעליה בפנקס רישום
המקרקעין.
הרבית היא סכום הכסף, שנקבל על פקדון שסגרנו או שנשלם בעבור הכסף שאנו רוכשים מהגוף המממן,( משמע כמה כסף נדרש לשלם מעבר לקרן ההלוואה שהנו הסכום המקורי שלקחנו).
החזרה החודשי של המשכנתא יכלול החזר עבור קרן ההלוואה וכן את הריבית, כאשר קיימים סוגים שונים של ריביות וכל אחת משפיעה באופן שונה.
הריביות בהלוואת משכנתא שנלקחות בבנקים נקבעות לפי הפרמטרים הבאים:
טיב לקוח– היסטוריית האשראי ודירוג האשראי של הלווה, השכלה, מקצוע, מצב תעסוקתי, הכנסה וכו'.
טיב העסקה– שווי בטחונות, מיקום הנכס, אחוז מימון נדרש, תקינות הנכס מבחינה משפטית ותכנונית, מס' הלווים, יחס החזר מההכנסה הפנויה, תקופת ההלוואה וכו'.
מדיניות הבנק– בכפוף לרגולציית בנק ישראל, יילקחו בחשבון עלויות גיוס, רמת הנזילות, רמת מחירי השוק והתחרות, הקצאת הון וכו', אשר ישפיעו על תמחור הכסף.
רמ"י מנהלת את מרבית הקרקעות שבשטחה של מדינת ישראל, כאשר זהו רשם נוסף כמו הטאבו, אשר
מנהל פנקס רישומים לגבי חכירות, שעבודים, פרטי הנכס וכו'.
כל בעלי הנכסים במנהל, הנם חוכרים משמע שוכרים לתקופה ארוכה.
היא הריבית שמשולמת בפועל עבור ההלוואה שנלקחה על ידינו, תוך שקלול
מועדי חיוב הריביות, עמלות תפעוליות ותקופת החיוב.
ריבית דה ריבית- ריבית מצטברת
ריבית דה ריבית היא תשלום של ריבית על הריבית שמצטברת, כי לא שולמה בפועל.
אפקט ריבית דה ריבית נמצא בשלושת הלוואות המשכנתא הבאות:
זוהי הריבית הנקובה במסמכי ההלוואה ונקבעת במועד ביצוע העסקה, כאשר היא אינה מתייחסת לשינויי הריבית במט"ח במשתנה או במדד.
זוהי הריבית נטו ללא עמלות ועלויות נלוות.
הריבית הריאלית מודדת למעשה את כוח הקנייה שלנו בפועל, לאחר עליית המחירים במשק.
הריבית הריאלית היא הריבית הנומינלית בניכויי עליית המדד.
בריבית משתנה מנגנון שינוי הריבית נקבע בעת לקיחת ההלוואה, כאשר ריבית המסלול יכולה לעלות או לרדת בנקודת שינוי הריבית כפי שהוגדרה מראש.
בנקודת השינוי ניתן לפרוע את יתרת הקרן ללא עמלת פירעון מוקדם.
את מסלולי הריבית המשתנה ניתן להצמיד למדד המחירים לצרכן או לא להצמיד כלל, כאשר בכל מסלול העלות שונה.
כמו כן, תקופות של מסלולי המשתנות הן שנתיים, חמש, שבע, עשר וכו'.
הריבית בהלוואה נשארת קבועה לאורך כל חיי ההלוואה, גם אם יתרחשו שינויים בשוק.
במסלול זה אנו יודעים בוודאות את גובהו של ההחזר החודשי בכל תקופת ההלוואה כולל את העלות הכוללת של ההלוואה, יחד עם יתרון זה, קיים חסרון למסלול זה שהוא יקר מיתר המסלולים,
מאחר והוא מגלם בתוכו את הסיכון של הבנק מפני אינפלציה לדוגמא וזאת לאורך כל תקופת ההלוואה, אלא אם כן ממחזרים את החלק הזה בהלוואה.
פרט לכך, בעת מחזור או פירעון מוקדם של ההלוואה, הלווה חשוף לעמלת היוון.
לפי הנחיותיו של בנק ישראל, בעת לקיחת משכנתא 1/3 מגובה ההלוואה חייב להיות במסלול של ריבית קבועה בין אם צמודה או לא צמודה למדד המחירים לצרכן.
שמאות מוקדמת הנה שמאות שמבוצעת באופן פרטי על ידי הלקוח והיא יקרה משמעותית משמאות שניתנת ע"י הבנק.
שמאות מוקדמת נדרשת במקרים בהם הלקוח זקוק למקסימום אחוזי מימון העסקה מהבנק ונדרש לוודא שמחיר הרכישה בכפוף לחוזה , תואם את שווי השוק,
על מנת שנוכל לקבל את הסכום המבוקש. לכן, מומלץ לבצע שמאות מוקדמת טרם חתימה על חוזה במקרים מסוג אלו.
אחוזי המימון– אחוזי המימון בעסקה נקבעים לפי סוג העסקה בבנקים(ראה הגדרת אחוז מימון), כאשר האחוז הגבוה ביותר הנו 75% בכפוף לרגולציית בנק ישראל,
אחוזים גבוהים יותר ניתנים בחברות חוץ בנקאיות- עד 85%.
גיל הלווים – גיל הלווים המקסימלי של הלוואת המשכנתא הוא עד גיל 75 (ובמקרים חריגים עד גיל 80), כאשר אורכה המקסימלי של הלוואת המשכנתא הוא 30 שנה.
במשכנתא פנסיונית- הפוכה אין הגבלה לגיל או לשנים.
היסטוריית אשראי והתנהלות פיננסית תקינה– החל מ- 2018, בנק ישראל אוסף את נתוני האשראי של אזרחי ישראל הן הבנקאי והן החוץ מבנקאי מבחינת התנהלות פיננסית והיסטוריית אשראי צרכני כגון: פשיטות רגל, חריגה מהקצאות מסגרות אשראי, אי כיבוד הוראות קבע וממסרים, אי עמידה בפירעון הלוואות, הגבלות בחשבון, תיקי הוצל"פ פתוחים וכדומה.
כך שבעת נטילת הלוואה נבדקים הנתונים הללו והם אלו שיכריעו על אישור/ סירוב המערכת הבנקאית ובמידת הצורך פניה למימון גופים חוץ בנקאיים.
יחס החזר– אחוז התשלום החודשי של החזר המשכנתא מהכנסתם הפנויה של הלווים.
למרות שבנק ישראל קבע שיחס ההחזר המקסימלי 50%,הבנקים למשכנתאות מגבילים עד 40% וזאת בגין הקצאת ההון הגבוהה.
תקינות הנכס מבחינה תכנונית ומשפטית– נכס שנרכש ובגינו מבוקשת הלוואה אמור לשמש עבור הבנק כבטוחה, על כן הוא נבדק הן מבחינה תכנונית (שלא בוצעו חריגות בנייה לדוגמא) והן מבחינה משפטית (שניתן לבצע רישום/ העברה/ שעבוד זכויות לדוגמא), על מנת שניתן יהיה לקבל את כספי המשכנתא.
לוח סילוקין מסוג שפיצר הוא אחד מארבעת סוגי לוחות הסילוקין(בלון, גרייס וקרן שווה), כאשר מסלול זה הוא הנפוץ בקרב נוטלי המשכנתאות.
לפי לוח זה הלווה משלם הן את הריבית והן את הקרן כבר בתשלום הראשון, כאשר הקרן עולה והריבית יורדת אך ההחזר קבוע.
קביעה זו נכונה חלקית, שכן במסלולי משתנות יתכן שינוי חודשי בריבית הבסיס כמו הפריים והמט"ח וכן בצמודי מדד ולעומתה נכונה בוודאות בקל"צ.
שטר משכנתא הוא מסמך משפטי, אשר מופק ע"י הבנק (לפי נוסח ייעודי משלו) ונועד לביצוע רישום המשכנתא לטובת הבנק לפי הסכם ההלוואה
וזאת לאחר חתימה על "כתב התחייבות לרישום משכנתא", אשר מהווה התחייבות מצד הרוכשים לשלם את התשלומים החודשיים המוסכמים להחזר ההלוואה.
השטר קובע, כי היה והרוכשים לא יעמדו בהחזרים החודשיים, הבנק יהיה רשאי למכור את הנכס ללא הסכמת הרוכשים, לשם קבלת כספו בחזרה.
השטר יכלול את פרטי הנכס המשועבד, פרטי הלווים, סכום ההלוואה ובקשה לטאבו לשם רישום המשכנתא לטובת הבנק.
על שטרות המשכנתא, נדרש לחתום בפני עו"ד, אשר טרם חתימה על מסמך זה , נתקבל על ידו הסבר על משמעות של אי עמידה והשלכות המסמך.
לאחר החתימה על השטרות, ירשום העו"ד של הרוכשים משכנתא לטובת הבנק ולאחריו, לא ניתן יהיה לבצע שינוי בעלות בנכס הממושכן עד לפירעון מלא של ההלוואה.
רישום משכנתא– רישום מתבצע עבור משכנתא חדשה, טרם העברת כספי הלוואת המשכנתא ללוים ע"י הבנק המממן.
תיקון רישום– בעת ביצוע גרירת משכנתא מהנכס שנמכר לנכס הנרכש, או בעת פירעון חלקי של הלוואת המשכנת נדרש לבצע תיקון בשטר.
ביטול רישום– בעת פירעון מלא של כלל ההלוואה שנלקחה על ידי הלווה, הבנק נדרש לבטל/למחוק את המשכנתא וכן להסיר את השעבוד על הנכס
כל הזכויות שמורות ל 4t group יעוץ משכנתאות, יזמות ופיננסים